Wie beeinflussen die Zinsen die Immobilienpreise?

Auf die Preisbildung von Immobilien haben Angebot und Nachfrage einen entscheidenden Einfluss. Das allgegenwärtige Prinzip lautet:

Die Knappheit einer Ware, bewirkt steigende Preise/Zinsen und umgekehrt.

Ist die sich im Umlauf befindliche Menge an Geld hoch, ist das Zinsniveau niedrig. Mit niedrigen Zinsen lassen sich damit kreditfinanzierte Investitionen aktivieren. Dies haben wir in den letzten Jahren auf dem Immobilienmarkt beobachtet. Es gab einen regelrechten Investitionsboom, da viele die Niedrigzinsen für den Kauf von Wohnung, Haus oder Grundstück nutzen wollten. Die steigende Nachfrage bewirkte letztlich steigende Preise. Und was passiert, wenn die Zinsen steigen?

Steigende Zinsen und der Immobilienmarkt: Was bedeutet das?

Die Null- und teilweise Negativzinspolitik bewirkte eine regelrechte Flucht in Betongold. Es machte keinen Sinn mehr, das Geld auf dem Bankkonto anzulegen. Erspartes hat drastisch an Wert verloren. Besser war es, das Geld anzulegen. Aufgrund der niedrigen Zinsen für ein Immobiliendarlehen entschieden sich daher immer mehr Bürger für eine Investition in Immobilien – ob zum Eigennutz oder zur Vermietung. Das Resultat hieraus waren extrem hohe und teilweise überbewerte Verkaufspreise für Immobilien.

Die EZB hat bis Mitte September 2022 den Leitzins bereits zweimal erhöht. Das führte zu einem Anstieg der Zinsen beim Immobiliendarlehen. Anfang September 2022 haben sie für ein zehnjähriges Baudarlehen bereits 3 % erreicht. Ein Kredit für den Hauskauf oder Wohnungskauf wird damit teurer. Das hat zur Folge, dass sich weniger Menschen ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück leisten können. Die Konsequenz daraus ist ein Abflauen der Nachfrage. Aktuell herrscht auf dem Immobilienmarkt noch ein Nachfrageüberhang, weswegen dieser Effekt mit ein wenig Verzögerung eintritt. Im zweiten Quartal 2022 sanken jedoch bereits die Immobilienpreise bundesweit ein wenig. Dieser Trend wird sich nach Expertenmeinung fortsetzen. Das Blatt hat sich gedreht, woraus sich neue Chancen für Käufer von Immobilien ergeben – trotz teurerer Kredite für Haus, Wohnung und Grundstück.

Zinserhöhung kann das Immobilienangebot erhöhen

In den letzten Jahren waren aufgrund eines niedrigen Immobilienangebots und einer hohen Nachfrage begehrte Wohnungen, Häuser und Grundstücke oft sehr schnell verkauft. Es war für Käufer schwierig, das richtige Objekt zu finden. Diese Situation könnte sich ändern. Die Anzahl an Immobilien zum Verkauf könnte steigen. Das hat einen traurigen Grund: Eigentümer von kreditfinanzierten Wohnungen, Häusern und Grundstücken, deren Zinsbindung bald ein Ende hat und die deshalb einen Anschlusskredit suchen, können unter Umständen in finanzielle Nöte geraten. Das ist vor allem der Fall, wenn ihre Finanzierung zu knapp kalkuliert ist. Erschwert wird ihre monetäre Situation nicht nur durch die erhöhten Zinsen für eine Anschlussfinanzierung, sondern auch durch die stark ansteigenden Lebenshaltungskosten (wie Heizung, Lebensmittel, Benzin, Strom). All das kann das Haushaltsbudget des Einzelnen so erheblich strapazieren, dass er den Kredit nicht mehr bedienen kann. Die Folge ist ein Immobilienverkauf. Es könnten künftig somit mehr Grundstücke, Häuser und Wohnung zum Verkauf stehen als in den letzten Jahren.

Hohe Inflation als zusätzlicher Faktor

Durch die Verknappung des Geldes mithilfe einer Zinserhöhung soll der Inflation entgegengewirkt werden. Deswegen hat die EZB bis Mitte September 2022 bereits zweimal den Leitzins angehoben. Zusätzlich hierzu hat die Europäische Zentralbank ihre Anleihenkäufe und somit ein fortschreitendes Ausweiten der Geldmenge eingedämmt. Da jedoch viele weitere Faktoren auf die Geldpolitik einwirken, verharrt die Inflation diesmal auf einem erhöhten Niveau. In der ersten Septemberhälfte 2022 überschritt die Inflation im Euroraum bereits die Marke von 9 %. So hoch war sie seit 40 Jahren nicht mehr. Seit 1994 lag die Inflationsrate selten über 2 %. Allein zwischen Juli 2021 und Mai 2022 ist sie um 4 Prozentpunkte angestiegen.

Die hohe Inflation zieht drastische Preissteigerungen nach sich, wodurch die Bevölkerung Sorge um ihr Erspartes hat. Wer es sich leisten kann, nimmt daher die erhöhten Kreditzinsen in Kauf und investiert in Sachwerte wie Immobilien. Dies sollte zeitnah geschehen, denn weitere Leitzinserhöhungen seien laut Bundesbank-Präsident Joachim Nagel erforderlich. https://www.deutschlandfunk.de/ezb-geldpolitik-leitzins-inflation-100.html#:~:text=Die%20Europ%C3%A4ische%20Zentralbank%20(EZB)%20hat,die%20Marke%20von%20neun%20Prozent.

Ein guter Zeitpunkt für den Immobilienkauf

Wie bereits erwähnt, ist trotz der erhöhten Zinsen für ein Immobiliendarlehen jetzt ein guter Zeitpunkt für einen Immobilienverkauf. Die Kreditraten sind zwar höher als vor dem Jahr 2022, aber dafür profitieren die Käufer von niedrigeren Kaufpreisen. Hierzu ein Beispiel:

• Herr W. kauft 2021 eine Wohnung. Hierfür nimmt er einen Kredit von 300.000 € auf. Den 1 % Zins und die 3 % Tilgung finanziert er durch einen monatlichen Beitrag von 1.000 €.
• Herr W. kauft im Herbst 2022 die gleiche Wohnung. Aufgrund des aktuell höheren Zinssatzes von 3 % und einer Tilgung von 3 % beläuft sich seine monatliche Belastung nun auf 1.500 €.

Achtung: Die monatliche Belastung für Herrn W. ist zwar höher, aber dafür zahlt er für die gleiche Wohnung einen geringeren Kaufpreis. Das relativiert die höheren Zinsen und ermöglicht, die Immobilie schneller abzubezahlen. Außerdem ist so der prozentuale Eigenkapitalanteil von Herrn W. höher, was ihm eine bessere Verhandlungsposition mit dem Kreditgeber einräumt. Gleichzeitig schützt Herr W. sein Geld vor der Inflation, was ebenfalls in die Kalkulation mit einfließen muss.

Tipps für Immobilienkäufer: Zinsbindung und Fördergelder

Rechnen Sie mit einem objektiven Finanzierungsberater durch, wie viel Geld Sie für den Immobilienkauf aufwenden können. Die passende Wohnung oder das passende Haus sowie Grundstück finden wir gern für Sie – aufbauend auf Ihren Wünschen und Ihrer monetären Situation. Denken Sie im Zuge der Immobilienfinanzierung über eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahren nach. Sie profitieren so von einem einseitigen, gesetzlichen Kündigungsrecht. Bei einer Laufzeit von nur 10 Jahren müssen Sie die Restschuld mit dem aktuellen Marktzins finanzieren. Zusätzlich ist es ratsam, sich über Fördermöglichkeiten der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zu informieren.