Nach dem Zweiten Weltkrieg war Deutschland zerbombt. Es fehlte an Wohnraum. Neue Häuschen und Häuser entstanden – und das oft auf großen Grundstücken. Über die letzten Jahrzehnte hinweg gewannen diese Objekte enorm an Wert. Das könnte für Erben ein Grund der Freude sein, wenn es nicht die Erbschaftsteuer gäbe. Sie kann dazu führen, dass sich die Nachkommen das einstige Elternhaus gar nicht leisten können. Immobilienexperten und Politiker schlagen nun Alarm. Damit die Erbimmobilien und Grundstücke nicht an Großinvestoren fallen, die sie dann zu hohen Preisen vermieten, wird ein Erhöhen der Erbschaftsfreibeträge und ein Regionalisieren der Erbschaftsteuer gefordert. Lesen Sie hier, ob dieses Thema auch Sie betreffen könnte und wie ein kompetenter Makler Ihnen helfen kann.

Erbschaftsteuer: Wann fällt sie an?

Die Erbschaftsteuer wird in Deutschland immer dann erhoben, sobald jemand stirbt und ein Erbe einen „Erwerb von Todes wegen“ erzielt. Ob der Erbe sie tatsächlich zahlen muss, hängt jedoch vor allem von zwei entscheidenden Faktoren ab:

1. Wie hoch ist die Erbsumme?
2. Wie hoch ist der Freibetrag des Erbes aufgrund der Verwandtschaftsbeziehung zum Erblasser?
   
   

Grundsätzlich gilt die Regel: Die Steuerbelastung ist umso höher, je entfernter der Verstorbene und sein Erbe miteinander verwandt sind.

Darüber hinaus kann es steuerliche Entlastungen in Abhängigkeit von der Art des Nachlasses geben. Durch eine smarte Konzeption von Erbvertrag oder Testament sowie Schenkungen zu Lebzeiten, lässt sich die Steuerlast durch Erbschaft zusätzlich senken.

Derzeitige Freibeträge bei Erbschaften

Der Freibetrag der Erben bemisst sich am Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser. Hier ist eine kurze Übersicht:

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder: 400.000 Euro
• Enkel: 200.000 Euro
• Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
• Geschwister, geschiedene Ehepartner, Nichten, Neffen: 20.000 Euro
• Freunde, Bekannte, übrige Erben: 20.000 Euro

Achtung: Diese Werte greifen für die komplette Erbsumme. Vererben die Eltern ans Kind beispielsweise ein Haus im Wert von 700.000 Euro und ein Wertpapiervermögen von 300.000 Euro, zahlt das Kind auf 600.000 Euro Erbschaftsteuer. Der Erbschaftsteuersatz wird an der Steuerklasse des Erben bemessen.

Erbschaftsteuer bei Immobilien: Wie erfolgt die Bewertung?

Das Finanzamt ermittelt bei einem Immobilienerbe den Verkehrswert des Objektes mithilfe eines standardisierten Verfahrens. Dieser sogenannte „gemeine Wert“ dient als Bemessungsbasis für die Erbschaftsteuer. Eine Besichtigung vor Ort erfolgt nicht. Sollte der Verdacht bestehen, dass das Finanzamt den Verkehrswert zu hoch ansetzt, kann der Erbe dies melden. Solch ein Fall ist für sanierungsbedürftige und ungünstig belichtete Liegenschaften typisch.

Ob und wie hoch die Erbschaftsteuer bei Immobilien ist, hängt von vier Faktoren ab:

1. Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser (es gelten oft Sonderregelungen für den Ehepartner beim Familienheim)
2. Art der Nutzung (es greifen oft Sonderregelungen bei Eigennutz durch Kinder oder Ehepartner)
3. Nutzungsart (Eigennutz, Vermietung?)
4. Höhe des Verkehrswertes des Objektes
   
   

Beispiele für die Erbschaftsteuer bei Immobilien

Patrick ist das Enkelkind von Oma Hilde. Sie hinterlässt ihrem einzigen Enkel als Alleinerbe ihr Haus, welches einen Wert von 250.000 Euro hat. Patrick profitiert von einem Steuerfreibetrag von 200.000 Euro. Somit verbleiben 50.000 Euro, auf die der Enkel einen Steuersatz von 7 % zahlt. Damit läge die Erbschaftsteuer bei 3.500 Euro.

Wäre Patrick der direkte Nachkomme von Oma Hilde und damit ihr Kind, würde er aufgrund eines Freibetrags von 400.000 Euro überhaupt keine Erbschaftsteuer zahlen. Würde der Objektwert über den 400.000 Euro liegen, könnte die Erbschaftsteuer wegen Eigennutz nach § 13 Absatz 1 Nr. 4 ErbStG entfallen. Patrick müsste dann mindestens zehn Jahre in dem Haus wohnen. Die Wohnfläche der Liegenschaft darf in diesem Fall 200 m² nicht überschreiten.

Erbschaftsteuer bei vermieteten Immobilien

Nach § 13d ErbStG wird bei vermieteten Wohnimmobilien 90 % des Verkehrswertes besteuert. Somit nimmt das Finanzamt einen pauschalen Bewertungsabschlag vor, wodurch sich die Erbschaftsteuer reduzieren lässt.

Höhere Immobilienwerte, höhere Steuerbelastung, mehr Eigentümerwechsel

Aufgrund der stark steigenden Immobilienpreise trifft die Erbschaftsteuer längst nicht mehr nur Erben von Luxusobjekten. Die Geschäftsführerin des bayerischen Eigenheimerverbands merkt an: „Inzwischen ist es so, dass die Kinder nach dem Tod der Eltern die Häuser zum Teil nicht mehr halten können, weil die Erbschaftsteuer so hoch ist.” Das betrifft auch die Mittelklasse. Wie stark durch diese Entwicklung eingesessene Bewohner verdrängt werden, ist statistisch noch nicht erhoben. Fest steht aber, dass vor allem Durchschnittsverdiener und private Kleinvermieter immer häufiger an einen Verkauf ihrer Immobilien an Investoren denken.

Was geschieht mit der Erbimmobilie?

Unabhängig von der Erbschaftsteuer stellt sich stets die Frage, was der Erbe mit der geerbten Liegenschaft tun sollte. Eine grundsätzliche Antwort darauf gibt es nicht. Eine Einzelfallentscheidung ist unerlässlich, bei der die persönliche Lebenssituation herangezogen werden muss. Grundsätzlich hat der Erbe die Wahl zwischen:

• Vermietung der Erbimmobilie
• Verkauf der Erbimmobilie
• Eigennutzung der Erbimmobilie

Die Praxis zeigt, dass sich die meisten Erben für Option 2 entscheiden. Das geerbte Haus entspricht in puncto Größe, Lage und Ausstattung oft nicht den individuellen Bedürfnissen. Eine Vermietung kann sich als wenig lukrativ erweisen. Ob dies im Einzelfall so ist, kann ein lokaler Makler verlässlich beantworten. Bei Einfamilienhäusern im Grünen sind die Unterhaltskosten für das Haus für den Vermieter oft so hoch, dass sich eine Vermietung kaum lohnt. Zudem geht das Vermieten mit einem zeitlichen und organisatorischen Aufwand einher.

Achtung: Emotionen muss man sich leisten können

Bei Erbimmobilien handelt es sich zumeist um das Elternhaus. Die nun erwachsenen Kinder sind in diesem groß geworden und verbinden damit viele positive Emotionen. Aus diesem Grund würden viele Erben gern das Objekt behalten, obgleich sie nicht selbst einziehen möchten. Dieser Schritt will gut überlegt sein, um nicht in die Schuldenfalle zu geraten. Wie bereits erwähnt, kann eine Vermietung der Liegenschaft unrentabel sein. Durch einen Leerstand verbrennt der neue Eigentümer wertvolles Kapital und hat mit Mehrkosten zu rechnen.

Nur aus sentimentalen Gründen eine Immobilie zu halten, muss sich der Erbe daher leisten können. Häufig ist dies nicht der Fall. Schnell wird dann die Erbimmobilie zur Belastung und es wird ein übereilter Verkauf angestrebt. Das kann den Verkaufspreis drastisch senken.

Immobilie geerbt: 5 Tipps für ein smartes Vorgehen

Sie haben eine Immobilie geerbt? Dann geben wir Ihnen als seriöse Makler hilfreiche Tipps an die Hand:

1. Lassen Sie den Wert der Immobilie bestimmen.
2. Wägen Sie ab, ob ein Verkauf, eine Vermietung oder ein Eigennutz die beste Lösung wäre.
3. Addieren Sie zum Immobilienwert den übrigen Wert des Nachlasses, um einen groben Überblick über eine mögliche Erbschaftsteuer zu erhalten.
4. Kontaktieren Sie bei hohen Nachlässen einen Steuerberater, der Ihre Steuerlast unter Umständen mithilfe eines intelligenten Vorgehens legal senken kann.
5. Treffen Sie eine schnelle, aber nicht übereilte Entscheidung.

Achtung: Sind Sie sich sicher, dass Sie die Erbimmobilie verkaufen möchten, müssen Sie sich nicht ins Grundbuch eintragen lassen. Wenn Sie noch unschlüssig sind, sollten Sie dies umgehend tun. Innerhalb von zwei Jahren nach Tod des vorherigen Eigentümers ist der Antrag auf Grundbuchumschreibung auf Ihren Namen gebührenfrei.

Wenn es eine Erbengemeinschaft gibt

Häufig erbt nicht nur eine Person eine Immobilie, sondern mehrere Erben teilen sie sich. Sie bilden zusammen eine Erbengemeinschaft. Die Erbengemeinschaft kann nur gemeinsam darüber abstimmen, was mit der Immobilie passiert. Zumeist ist ein Verkauf der Liegenschaft am besten, um spätere Streitereien zu vermeiden und den Verkaufserlös gerecht aufzuteilen. Ein Makler erweist sich hier als sehr hilfreich. Er verhilft nicht nur zu einem schnellen und stressfreien Verkauf zum marktgerechten Preis, sondern dient der Erbengemeinschaft auch als objektiv agierender Ansprechpartner.

Sie wissen noch nicht genau, ob Sie Ihre Immobilie vererben oder verkaufen möchten? Sie haben selbst ein Haus oder eine Wohnung geerbt und wissen nicht, was Sie damit tun sollen? Dann kontaktieren Sie Ihren verlässlichen Immobilienmakler, der Sie kompetent, allumfassend und individuell berät. Jetzt Kontakt aufnehmen!